Como parte de su estrategia de expansión y consolidación en el sur del país, las empresas buscan tener presencia en Arequipa. Un reciente reporte elaborado por Binswanger Perú da a conocer la disponibilidad de inmuebles, terrenos y condominios industriales en dicha ciudad, así como sus características.

“En Arequipa todavía no hay ningún parque industrial: que se haya comprado una extensión grande de terreno y luego se haya lotizado para la venta, a diferencia de Lima con Macropolis, por ejemplo”, dijo Juan Ruiz, jefe de Investigación de Binswanger.

Sin embargo, se han identificado tres ejes industriales donde se ubican terrenos y locales stand alone (independientes), así como condominios. Este último todavía es un mercado pequeño, con apenas cuatro proyectos de no más de 100,000 metros cuadrados construidos, pero “con potencial”. En Lima hay 20 condominios, lo que representa 1.6 millones de m2.

En total, Arequipa cuenta con un inventario de terrenos que asciende a los 3 millones de m2. De estos, 127,000 m2 están disponibles para la venta, lo que representa una tasa de vacancia de 4.2%. “Esto refleja un indicador saludable para el mercado”, precisó Ruiz. Al cierre de octubre de este año, las áreas disponibles varían desde los 1,500 m2 hasta los 20,000 m2.

Los ejes industriales – logísticos en Arequipa

El eje Río Seco, ubicado a 30 minutos de la Plaza de Armas de Arequipa, es una zona con desarrollo industrial y parte residencial (ver gráfico). “Al inicio, allí se ubicaban solo empresas de tratamiento de cuero, pero ahora hay otras relacionadas a minería, laboratorios, farmacéutica y logística”, detalló Ruiz.

El precio promedio de venta por metro cuadrado es de US$ 350. “La oferta disponible son ex fábricas de curtiembres con pavimentos desgastados que se venden como terrenos (la zona tiene una antigüedad de más de 20 años)”, anotó el ejecutivo de Binswanger.

Otro eje es Variante Uchumayo – Evitamiento, que está dividido en tres áreas. Primero, la zona Vía Evitamiento, entre Río Seco y la Av. Perú, caracterizada por un alto tráfico y escaso desarrollo industrial y logístico.

“Hay muchos mercados mayoristas que generan aglomeraciones. A una empresa de logística no le conviene porque limita el tránsito de su mercadería. De todas formas, hay vacancia de terrenos para la industria. Es necesario un reordenamiento”, sostuvo el experto. En Vía Evitamiento el precio promedio de venta es de US$ 325 el metro cuadrado.

 La segunda zona del eje Variante Uchumayo – Evitamiento es Pachacútec, donde conviven industrias de menor escala con áreas residenciales. “Una empresa grande no podría ubicarse aquí porque las calles son estrechas”, explicó Ruiz. El precio de venta por metro cuadrado alcanza los US$ 375.

La tercera zona es Variante Uchumayo, donde hay disponibilidad de terrenos amplios. Es un área que conecta con la Vía Evitamiento (que va hacia la sierra central) y la autopista Variante Uchumayo (que conduce a la costa). Ruiz dijo que allí se establecen industrias mucho más grandes, relacionadas al rubro de logística y automotriz. El precio promedio de venta es de US$ 300 por metro cuadrado.

“Los ejes de Río Seco y Variante de Uchumayo – Evitamiento se consideran áreas en expansión, ya que disponen de una mayor cantidad de espacios, lo que respalda un crecimiento sostenible de la industria a mediano plazo”, afirmó Ruiz.

El tercer eje es Parque Industrial, “que califica como el más consolidado”, dado que se encuentra en el corazón del casco urbano y alberga a las principales empresas (Alicorp, Backus, Gloria). Sin embargo, su crecimiento se ve restringido por la limitada disponibilidad de terrenos en la zona. El precio promedio de venta es de US$ 650 el metro cuadrado, el más alto del mercado.

 En los últimos años, los almacenes en el Parque Industrial han ido adoptando un perfil más logístico-comercial. Este eje es el más demandado por su conectividad y ser cercanía.

Tarifas de alquiler

 Durante el 2023, se registró un inventario total de almacenes de 1.1 millones de m2, que se distribuyen en un 46% en la Variante Uchumayo – Evitamiento, 29% en el Parque Industrial y 25% en Río Seco.

La oferta disponible para renta es de 10,129 m2 en los ejes industriales de Arequipa. “Esto refleja una tasa de vacancia extremadamente baja, inferior al 1%”, resaltó Ruiz.

Los almacenes en el área Variante Uchumayo son modernos y tienen una orientación más comercial al estar situados frente a una vía principal. Dicha zona sobresale como el eje con mayor disponibilidad de almacenes en alquiler, con tarifas promedio de US$ 4.25 por metro cuadrado. El área Pachacútec mantiene tarifas similares, mientras que en la zona de Evitamiento las tarifas descienden a US$ 2.25 el m2.

 En tanto, Río Seco tiene la menor cantidad de almacenes disponibles debido al poco desarrollo del sector. El valor del metro cuadrado para alquiler es de aproximadamente US$ 4.50. En tanto, en el Parque Industrial asciende a US$ 5.50 debido a la alta demanda.

En los proyectos de condominios, hay menos de 1,000 m2 de almacenes disponibles. “Estos espacios tienden a ser ocupados en menos de tres meses gracias a sus ubicaciones estratégicas”, señaló Ruiz. Bajo el formato de condominios (Megacentro, Nave y Gremcor), las tarifas varían entre US$ 6.50 y US$ 7.50 por metro cuadrado.

Fuente: Diario Gestión